Kljub temu, da je Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) prenehal veljati že pred enim letom, se ta še naprej uporablja za najemne pogodbe, ki so bile pred 19. junijem 2021 sklenjene za daljši čas. Za poslovne prostore, za katera je bila najemna pogodba sklenjena po 19. juniju 2021, pa stari zakon ne velja več. Državni zbor še ni sprejel novega zakona, ki bi urejal to področje. Dokler se to ne bo zgodilo, se za poslovni najem, tako kot za običajni najem, uporablja Obligacijski zakonik (OZ).

Katere spremembe so pomembne?

Oblika pogodbe

ZPSPP je določal, da mora biti pogodba o najemu poslovnih prostorov sklenjena v pisni obliki. OZ veljavnosti najemne pogodbe ne pogojuje s kakršno koli obliko, zato je veljaven tudi ustni dogovor o najemu. Zaradi lažjega dokazovanja vsebine dogovora v prihodnosti pa še vedno priporočamo sklenitev pisne pogodbe.

Odpovedni rok

Po ZPSPP je bil odpovedni rok pri najemu poslovnih prostorov 1 leto. OZ pa določa, da – če se stranki ne dogovorita drugače, ni drugače določeno z drugim zakonom ali s krajevnimi običaji – znaša odpovedni rok 8 dni. Prav tako po OZ odpoved najema ne sme biti dana ob neprimernem času.

Sodna odpoved

Posebnost glede poslovnih najemov v primerjavi z običajnimi je po starem zakonu prav tako veljala glede sodnega odpovedovanja pogodbe. Za odpoved najemne pogodbe poslovnih prostorov namreč ni bila dovolj navadna pisna izjava, temveč je bilo treba na sodišče vložiti predlog za odpoved najemne pogodbe, sodišče pa je nato izdalo sklep, da se najemna pogodba odpove. OZ ne določa nobenih formalnih obveznosti glede odpovedi najemne pogodbe. Najemno pogodbo lahko tako odpoveste z navadno pisno izjavo, ki jo vročite nasprotni stranki.

Neplačilo najemnine

Po ZPSPP je najemodajalec lahko odpovedal pogodbo, če najemnik ni plačal najemnine v roku 2 mesecev od opozorila. Po OZ velja, da je, če najemodajalec odpoveduje pogodbo iz razloga neplačane najemnine, dodatni rok za plačilo zgolj 15 dni. Po poteku 15 dni lahko poda odpoved in začne teči odpovedni rok.

Podnajem

Po ZPSPP je veljalo, da se prostorov ne sme dajati v podnajem, razen če sta se stranki drugače dogovorili. Določbe v OZ so ravno nasprotne – če ni drugače dogovorjeno, se prostor lahko da v podnajem (če to ne pomeni škode za najemodajalca).

Molče obnovljen najem

Prejšnji zakon je določal, da se najemna pogodba, sklenjena za določen čas, šteje kot obnovljena za nedoločen čas (molče obnovljen najem), če po poteku časa, za katerega je bila sklenjena, najemnik še naprej uporablja poslovni prostor, najemodajalec pa v roku 1 meseca pri pristojnem sodišču ne vloži zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora. Po OZ pa za molče obnovljen najem zadostuje, da najemnik poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa temu ne nasprotuje.